Politiche abitative e gentrificazione

Por Nadia Caruso, Carlo Cellamare e Cristina Mattiucci |
CRÍTICA URBANA N. 41|

Elaborare il nesso tra le politiche abitative e gentrificazione può assumere molte prospettive. A partire dall’identificazione di alcuni elementi caratterizzanti la gentrificazione come processo, questo testo si propone di mettere in evidenza come i più recenti piani redatti a livello europeo per fare fronte alla cosiddetta “emergenza abitativa” possano produrre processi analoghi e capire su quali elementi elaborare una riflessione critica.

La gentrificazione è indubbiamente uno degli esiti peggiori (e molto frequenti) di processi di rigenerazione urbana mal governati. In particolare, la riqualificazione dei quartieri popolari o considerati degradati, mediante interventi di miglioramento (prevalentemente fisico) delle condizioni abitative, ha spesso come conseguenza lo spostamento di nuovi residenti, appartenenti a gruppi sociali più agiati e tendenzialmente omogenei, capaci di sostenere quell’aumento dei valori immobiliari, che si verifica a rigenerazione conclusa in assenza di meccanismi regolativi. Questo fenomeno determina inoltre un aumento generale del costo della vita, costringendo i vecchi residenti a trasferirsi altrove a causa dell’insostenibilità delle spese per accedere e mantenere la casa, soprattutto, ma anche a causa della trasformazione del quartiere in termini di servizi e attività commerciali.

Elementi della campagna promozionale dell’European Affordable Housing Plan. Fonte: https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan

In questo processo, evidentemente, gioca un ruolo centrale il modo con cui le politiche abitative – nella riqualificazione dei quartieri residenziali o nella costruzione di nuovi alloggi – favoriscono condizioni di mixitè sociale e definiscono le condizioni per garantire situazioni abitative dignitose per una fascia sempre più ampia di soggetti in difficoltà. Ovvero, innanzitutto, come elaborano misure che regolamentino le modalità di accesso alla casa e che salvaguardino soprattutto i gruppi più fragili, che altrimenti sarebbero a rischio espulsione.

Con questa premessa, la riflessione che segue si concentra sul quadro delle politiche europee, e in particolare sull’European Affordable Housing Plan (2025) – il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili – per sollecitare alcune questioni critiche da una prospettiva situata nel dibattito italiano.

Il piano europeo

A livello europeo la questione abitativa ha assunto negli ultimi anni una rinnovata centralità, soprattutto a fronte di un dibattito pubblico sempre più acceso e delle manifestazioni per rivendicare diritti, politiche e finanziamenti per l’abitare, che nei vari paesi mettono in evidenza i numeri sempre crescenti della domanda di alloggi sociali e accessibili (che supera di gran lunga l’offerta), l’aumento generalizzato dei costi, nonché la contesa con un mercato sempre più dedicato all’offerta per affitti brevi o destinato alla mera finanziarizzazione della casa.

La questione abitativa in Europa presenta oggi numeri che sono l’esito di anni di esclusione del tema della casa – e più in generale del diritto all’abitare – dal dibattito e dalle iniziative europee, a meno di programmi di specifica rigenerazione talvolta orientati anche all’housing (come le iniziative Urban e Urbact, per esempio). Anni di crisi cronica e strutturale, che hanno generato quella che oggi viene profilata come “emergenza” e hanno sollecitato rapporti analitici, commissioni speciali, una task force dedicata e l’European Affordable Housing Plan, con i documenti attuativi che ne stanno seguendo.

Urban@it: Rapporti annuali sulla città. Fonte: https://www.urbanit.it

Il Piano si articola in quattro pilastri che hanno come obiettivo un intervento di orientamento e indirizzo per: 1. aumentare l’offerta di abitazioni, facilitando le procedure e promuovendo l’incremento del settore edilizio e la riqualificazione del patrimonio esistente; 2. mobilitare gli investimenti pubblici e privati; 3. migliorare la governance delle politiche abitative; 4. sperimentare modalità per migliorare l’accesso ad alloggi dignitosi, sostenibili e a prezzi accessibili, che garantiscano i gruppi fragili e vulnerabili.

Il campo di interventi contempla la costruzione di nuovi alloggi, il recupero del patrimonio esistente, la rigenerazione urbana, l’efficientamento energetico, la semplificazione amministrativa e la promozione di modelli abitativi sostenibili e inclusivi, la prevenzione dell’esclusione abitativa e il contrasto alla homelessness.

In estrema sintesi, tuttavia, il piano può essere ridotto ad una sostanziale ri-programmazione dei finanziamenti per aumentare o migliorare l’offerta, coordinando e indirizzando l’utilizzo delle risorse già esistenti e introducendo la mobilitazione di strumenti finanziari a forte trazione privata, come la Pan-European Housing Investment Platform, di prossima apertura, finalizzata all’attrazione di capitali privati e pubblici per finanziare i progetti. Tale indirizzo fa eco alle più tradizionali logiche sviluppiste del vecchio continente, che senza una riflessione virtuosa rischiano di aumentare i divari, esacerbare le condizioni difficili e creare nuovi o rinnovati quartieri di edilizia residenziale a prezzi di mercato, che non risolvono in modo strutturale una questione che invece è evidentemente multidimensionale e più complessa

Note da una prospettiva situata

La lettura critica del piano europeo, aldilà delle questioni generali, assume un punto di vista necessariamente situato, anche in virtù del fatto che le politiche abitative permangono nella competenza nazionale degli Stati membri, per cui tematizzare le problematiche che si prefigurano in termini di attuazione su scala nazionale diventa un elemento centrale e ineludibile di questa lettura.

Manifestazione per il diritto alla casa, Napoli febbraio 2026. Foto: Cristina Mattiucci.

In particolare, l’European Affordable Housing Plan prevede l’aumento dell’offerta di alloggi accessibili e sociali, affermando a più riprese la centralità del coinvolgimento di investitori e promotori di progetti, ed enfatizzando il ruolo della finanza privata. La regolazione e l’orientamento dei partenariati pubblico-privato per realizzare gli obiettivi del piano è demandato di fatto ai singoli paesi, ed è evidente come gli esiti nella realizzazione di interventi effettivamente sociali e abbordabili, senza indirizzi di regolazione adeguati, possano essere decisamente diversi. Il rapporto pubblico-privato è infatti un campo che richiede una chiara definizione dei ruoli e degli obiettivi da parte degli attori coinvolti, e una regolamentazione orientata a favorire la dimensione sociale delle politiche abitative piuttosto che il mero rendimento economico degli attori (privati) coinvolti nel realizzarle se si vuole effettivamente agire, attraverso la casa, per corrispondere a una domanda sociale e contribuire a ridurre le diseguaglianze.

Nel contesto italiano – dove peraltro è stato recentemente approvato un Piano Casa (2026) anch’esso orientato prevalentemente a sostenere la produzione di alloggi – questo campo rappresenta un tema al centro di un dibattito più ampio sulla questione abitativa. Questo dibattito ha accompagnato anche la redazione dell’XI Rapporto sulle città di urban@it – centro nazionale di studi per le politiche urbane – “Non solo casa. Ripensare il sistema dell’abitare”, pubblicato nel dicembre 2025, contemporaneamente all’uscita del piano europeo.

Affrontare queste questioni richiede una politica pubblica nazionale e locale strutturale e integrata, che colga la natura multidimensionale della crisi abitativa – che riguarda per esempio il cortocircuito tra casa, lavoro e redditi, oppure le varie forme di sfruttamento e sovraffollamento abitativo – e che su questo orienti anche il coinvolgimento dell’attore privato. Come è stato ribadito nel Rapporto, a cui si rimanda per le argomentazioni più estese, l’orientamento del coinvolgimento dell’attore privato deve perseguire obiettivi programmaticamente più virtuosi e a più forte esternalità pubblica, favorendo per esempio i soggetti del privato sociale, e in ogni caso definendo le condizioni regolative per contrastare gli effetti perversi che l’applicazione degli indirizzi del piano europeo potrebbe determinare.

Il Rapporto, infatti, riconosce come la presenza di operatori privati caratterizzi oramai da molti anni la dimensione attuativa delle politiche abitative a vari livelli, ma mette in evidenza come, senza un chiaro e prioritario rilancio dell’intervento pubblico, questa presenza rischia di riprodurre logiche speculative, compromettendo inevitabilmente le finalità sociali delle iniziative che saranno intraprese. Il tema è al centro di una riflessione finalizzata a proporre indirizzi di policy, che fa emergere alcuni nodi che non sono solo operativi, ma anche evidentemente politici.

Nella prassi, questo implica precise scelte, nel segno del contrasto alla rendita e alla finanziarizzazione delle città e del bene casa, dell’equità fiscale, della giustizia sociale e ambientale, della responsabilizzazione e rafforzamento e delle istituzioni pubbliche. Inoltre, questo implica anche orientare gli interventi nelle logiche di un welfare abitativo, che realizzi l’interdipendenza tra le politiche abitative e sociali – con opportuni meccanismi di attuazione degli indirizzi europei, ovvero con l’integrazione programmata.

In definitiva, è necessario applicare una solida regia pubblica, soprattutto per contrastare l’espulsione sistemica delle categorie più fragili dal godimento effettivo dei patrimoni abitativi e più in generale del diritto all’abitare, che anche questa stagione di iniziative europee per l’housing potrebbe generare.

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Riferimenti

^{Caruso, N., Cellamare, C., & Mattiucci, C. (a cura di). (2025). Undicesimo Rapporto sulle città. Non solo casa. Ripensare il sistema dell’abitare. Bologna: Il Mulino.}

^{European Commission. (2025). The European Affordable Housing Plan.}

^{Madden, D. J., & Marcuse, P. (2016). In Defense of Housing: The Politics of Crisis. Verso.}

^{Tosi, A. (2018). Alla ricerca di un welfare abitativo in Europa. La Rivista delle Politiche Sociali, (4), 43–63.}